信件内容
无名 2021-05-07 已办结
信件标题:房产证办理
信件内容: 尊敬的县领导,尤其是主管办理不动产权证书的县领导:你们好,我作为咱们蒲城县所有开发企业办理不动产权证书的工作人员代表给各位领导如实反映一些情况。 我们的工作职责就是为各自小区的业主办理不动产权证书。自2019年疫情以来,我们开发企业给业主办理不动产权证书的工作总是难以开展,住建局给我们的制度是自业主交房及相关资料齐全的情况下365个工作日要拿到相关产权证,但是我们开发企业在所有相关证件及资料齐全且相关费用全部缴清的情况下,总是碰到各种各样的新问题,我大概整理了几点,还请各位领导给我指点一二: 1.业主在签订购房合同的同时就要在房管所做预告、预抵,并提交相关资料,但是到不动产登记局这边做业务的时候,我们还要重复做预告、预抵,并且再次提交相关资料,请问领导,同一种预告、预抵工作,开发企业到底是在房管所做还是在不动产登记局做? 2.业主缴纳契税后税务机关出具两张契税票据,一联办理不动产权证书,一联作为业主的缴纳凭证自行保留,但现在我们要将业主手里的两联契税票据都要收回来,因为房管所要一联,不动产登记局要一联,请问领导,契税票据原件到底是在房管所还是在不动产登记局? 3.业主与银行签订的贷款合同一式三份,房管所一份,银行一份,业主一份,开发商手里是没有的,但是我们在不动产登记局做预抵资料的时候不动产登记局需要我们提供贷款合同的原件,部分业主提取公积金的时候需要持贷款合同提取,所以业主拒绝把贷款合同交给开发商,因为会导致业主后期无法提取公积金,甚至部分商业贷款业主也不愿意将自己的贷款合同交给开发商,直接导致我们的工作难以开展,请问领导,这一项规定是否合理?如果合理,那么开发企业应该怎样解决这一历史遗漏难题? 4.夫妻双方贷款买房时,贷款合同都是夫妻双方签字确认,但是因为历史遗留问题(购房合同填写一人),不动产登记局这边出不动产权证书的时候只出一人,而其配偶没有房屋的所有权,但却要承担该房屋的债务权,在所有开发企业的工作人员强烈的要求下,不动产登记局给出了该问题的解决方案:夫妻双方需要在开发商的带领下去做面签,如遇到业主在外地的情况需要业主提供公证委托,试问:本来贷款合同就足以证明房屋为夫妻共有财产,又要让业主多掏几千块去做个公正委托,这是不是也应该属于让他妈证明她是他妈这一丑陋现象?话再说回来,业主自己掏钱买房,人家业主自己愿意把谁加为共有人,你不动产登记局作为一个登记机关,有权利限制业主愿意把自己的财产与家人共享吗?请问领导,不动产登记局这一做法是否合理? 5.不动产登记局在各开发企业的工作人员办理业务的时候会对开发企业的工作人员做一份询问笔录,我咨询过律师,也在相关资料里面查阅过,只有行政执法机关、司法机关、党的纪律检察与行政监察机关等具有司法权、执法权、监督处分权的机关可以作询问笔录或调查笔录,请问领导,不动产登记局作为一个登记机关,这一做法是否合理? 6.开发商在所有相关楼盘资料齐、相关费用缴纳完毕、业主所有相关办理不动产权证书所需要的资料及相关费用全部缴清的情况下,我们的工作仍然难以开展,前面第3点我提到过,不动产登记局需要开发商的工作人员做完整栋楼的预告预抵资料(不含一次性付款),也就是说有一户的业主不收房,或者人在外地不能回来到不动产登记局做面签、再或者业主不愿意提交贷款合同,那么会直接导致这栋楼的大证出不了,大证出不了也就意味着这一栋楼所有的业主不能正常办理不动产权证书,请问领导,这样的办事流程是否合理? 7.作为开发企业的员工,我首先会从业主的利益出发,其次要考虑到我所在的企业利益,业主的不动产权证书不能正常办理,也就意味着开发商在银行的按揭保证金不能取回,还要面临业主因不动产权证书的逾期而起诉,在开发企业所有手续全部具备的情况下,这个责任难道也要由开发商来承担吗? 8.办理不动产权证书所涉及的部门有税务局,房管所、财局、银行、住建局、不动产登记局,其他的部门还好,不动产登记局这边的办证资料是三天一小换,五天一大换,无论是哪个单位在换资料的时候都会有一个过渡期,让群众有一个重新准备资料的过程,哪怕就是《民法典》实施之前也提前给全国人民有个过渡期,而不动产登记局说变就说,甚至上午把资料做到到系统上,下午他们一开会,都会从系统给退回来,然后让开发企业重新“整改”,作为一个专业办理不动产权证书的工作人员,所有开发企业的工作人员,怨声四起,请问领导,不停的更改办证资料是否合理?说变就变,没有任何缓冲期是否合理??甚至还有可笑的,两口子买房的时候写的男方姓名,现在离婚了,离婚协议清清楚楚写着房屋产权归女方所有,不动产登记局竟然不认可民政局的蓝色印章,更可笑的是要让把房产证先办到男方名下??? 最后请县领导就蒲城县不动产权证书的办理流程给各开发企业一个正确且准确的说法,还相关开发企业的工作人员一片办证蓝天。
回复内容
2021-05-13 14:53 自然资源局
回复内容:

网友您好:

接到您反映房产证办理问题的,现就反映所涉及八个方面的问题有关情况回复如下:

一、关于不动产预告、预抵登记由谁来做的问题

反映人所述不动产预告、预抵,系不动产预告登记,是指预售商品房预告登记和抵押权预告登记。

《不动产登记暂行条例》(中华人民共和国国务院令第656号)规定,不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为,含不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。根据国土资源部、住房城乡建设部印发《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》(国土资发【2015】90号)文件,强调将房屋登记的申请、受理、审核、登簿、发证等房屋登记职责统一到不动产登记机构,不得随意拆分房屋的登机职责。不动产登记机构要切实做好涉及房屋的所有权、用益物权、担保物权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等工作。同年,县编办印发《关于蒲城县不动产登记机构设置及职责整合》(蒲编发【2015】42号)文件,明确县国土资源局负责指导、监督、实施全县土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记等不动产登记;住房和城乡建设局负责制定房屋交易规章制度,监督房屋交易规章制度执行情况等。2016年5月25日,我县政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》,标志着我县不动产统一登记制度正式落地实施,机构整合到位。

综上,预告登记系不动产登记机构职能,应在不动产登记局办理。

二、关于契税票据原件由房产交易所收取,还是不动产登记局收取的问题

反映人所述提交契税票据,系办理不动产转移登记,即国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记时,须提交的一个重要收件材料。

《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定,申请不动产登记的,申请人应当填写登记申请书,并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的,可以提供复印件,复印件应当与原件保持一致。第三十八条规定,申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当提交:(一)不动产权属证书;(二)买卖、互换、赠与合同;……(七)相关税费缴纳凭证;(八)其他必要材料。第九十四条规定,不动产登记资料由不动产登记机构管理。

综上,收取并管理相关税费缴纳凭证等不动产登记原始资料是不动产登记局法定职责,为保证其档案资料的完整性、真实性、合法性,原则上应收取原件。

三、关于提供贷款合同原件的问题

反映人所述业主提供贷款合同,名为个人住房(商业住房)按揭借款合同,系办理预抵,即抵押权预告登记时的一个必要材料。

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十八条规定,抵押不动产,申请预告登记的,当事人应当提交下列材料:(一)抵押合同与主债权合同(即为贷款合同);(二)不动产权属证书;(三)当事人关于预告登记的约定;(四)其他必要材料。

综上,业主申请办理抵押权预告登记须提供贷款合同,原则上提供原件,并由不动产登记局收取和管理。

四、关于商品房登记增加共有人的问题

反映人所述问题发生在以按揭方式购买的商品房办理不动产登记之时。按照现行不动产统一登记要求,业主“发证到户”,全流程共涉及预告登记(预售商品房预告登记、抵押权预告登记)、转移登记及抵押权首次登记等登记类型;涉及商品房预售合同(即为购房合同)、个人住房(商业住房)按揭借款合同(即为贷款合同)等收件材料。其中,预售商品房预告登记、转移登记为物权登记,抵押权预告登记、抵押权首次登记为债权登记,合同是办理登记的主要证明材料和前提条件。

依据《不动产登记操作规范》(试行)相关规定,当合同签订人为夫妻其中一方的,登记机构将权利人按照约定,依法依规登记为夫妻其中一方;为夫妻双方的,登记为夫妻双方。如若夫妻双方协商一致,约定夫妻其中一方的另一方为共有人,登记机构应依法依规、依申请办理增加共有人登记。原则上保持不动产登记原因证明材料与登记结果的一致性。商品房是否系夫妻共同财产,登记机构不予界定。

综上,我局在办理商品房登记时,无论是证书记载权利人,还是面签约定登记意向、不见面委托等,均合法、合规,不存在违规收取不必要材料、限制业主分享财产等问题。

五、关于在登记时使用询问笔录的问题

《中华人民共和国民法典》第二百一十二条明确规定,登记机构应当履行的职责包括:(1)查验;(2)询问(即就有关登记事项询问申请人);(3)如实、及时登记;(4)法律、行政法规规定的其他职责。《不动产登记操作规范》(试行)总则部分也明确了不动产登记机构工作人员应询问申请人的内容,以及制作询问记录和签字确认的要求。

综上,登记机构在登记时使用询问笔录,是法律赋予的法定职责,是深入了解不动产基本情况的必要途径。

六、关于预告、预抵登记未完,整栋楼的房屋首次产权能否登记的问题

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定,预告登记后,债权人未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内,当事人申请不动产登记的,不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

综上,预告登记是在商品房预售中,制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押的一种行为,须在签订商品房预售合同后完成。而大部分业主与开发企业签订预售合同后,并未即时在登记机构申请办理预告登记,致使之后的房屋首次登记不能及时办理。建议开发企业在与业主签订预售合同后,由代办工作人员或提醒业主及时到登记机构办理预售商品房预告登记和抵押权预告登记。

七、关于登记资料调整的问题

就反映人所述情况,我局高度重视,认真反思,分析原因主要有:一是解释不清晰。虽然召开了座谈会,优化了我县不动产批量登记的工作流程,简化收件材料,但我局办事人员在与各小区代办人员的沟通中却有“一刀切”现象,有前期已备好材料重新调整现象,存在沟通不到位,解释不清晰问题;二是宣传不到位。据反映人所述职能划分、材料递交、登记类型等问题可知,在不动产统一登记制度改革过程中,我局还存在法律法规宣传、政策解读不到位等现象。

近期,我局已做好了全面开展不动产登记工作调研活动的各项准备工作,在全县各个领域发现不动产登记存在问题,及时发现问题、解决问题,以求改善我县群众知晓率和满意度不高等现象;积极与交易、税务、民政、财政等相关部门对接,促进我县不动产登记信息共享工作,合力促进不动产登记提质增效,不让企业群众多跑路。

八、对离婚后的业主办证能否用离婚协议直接给办证问题。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。第一千零七十六条规定,夫妻双方自愿离婚的,应当签订书面离婚协议,并亲自到婚姻登记机构申请离婚登记,离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示。《不动产登记暂行条例》第十四条规定,因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;(六)申请更正登记或者异议登记的;(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。第十九条 当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。

综上,因离婚协议不能代表物权的转移,协议离婚时,需要双方持身份证、离婚协议、减少共有约定书等材料在不动产登记机构按照约定办理登记。反映人所述问题主要在于夫妻一方因各种原因不配合办理登记的情况。而减少共有人登记系双方申请制,夫妻一方单独申请无法办理不动产登记。如需单独申请办理登记,可由夫妻其中一方持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料提出登记申请。

如仍有疑问,请拨打窗口咨询电话:0/3338569。

满意度调查

1、信件是否及时处理
2、办理意见是否满意
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